エンジニアリングサービス｜楽に宅建に合格するための虎の巻

宅建を勉強しているけど、独学に限界を感じている方も多いと思います。
そうでなくても、過去問や模試では点数が取れるのに、なぜか本試験では点数が伸びないと悩んでいる方も多いでしょう。

宅建は、もう暗記して勉強するだけで合格できるような試験ではありません。
きちんと、問題文を理解して、何を聞いてきているのか？どんな状況にあるのか？を理解して、
覚えた知識を使って解いていく必要があります。

つまり、ただ文章を読んでいるだけでは実力が付きません。
問題文もただ読むのではなく、図を書いてみる。覚えた知識をどう使うか？ひっけ箇所はどこか？
何度か間違えた問題はそもそも問題文が理解できているのか？を確認していく必要があります。

宅建をこれから挑戦してみたい人はこの機会に丸暗記学習はやめて、理解学習に切り替えていきましょう。
当記事を是非復習や忘れたときの確認のために使ってみてください。

※なお、民法や統計情報の改正などで情報が古くなったり、改正で削除される内容があります。
その場合は、お手持ちのテキスト、過去問、ネットで調べて適宜読み替えてください。

関係性	弁済	相殺	混同	更改	請求	時効完成	免除	承認
連帯債務者一人	〇	〇	〇	〇	×	×	×	×
(連)主たる債務者	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇
(連)連帯保証人	〇	〇	〇	〇	×	×	×	×

②罰則まとめ

宅建業法---遅滞なく
★免許証の再交付の申請
宅建業者は、免許証を「亡失し、滅失し、汚損し、又は破損した」ときは、「遅滞なく」、その免許を受けた国土交通大臣又はと豆腐県知事に免許証の再交付を申請しなければならない。

★免許証の返納
宅建業者は、下記のいずれかに該当する場合には、「遅滞なく」その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に免許証を返納しなければならない。
・免許を「取り消された」とき
・免許換えにより免許の「効力がなくなった」とき
・「亡失」した免許証を発見したとき
※有効期限の満了により失効した場合は免許証の返納義務は「ない」。
※廃業等の届出をするときも免許証は返納するが、「遅滞なく」という期限はない

★変更の登録
免許を受けている者は、免許を受けている事項(①従事する宅建業者「免許証番号」「商号又は名称」②氏名・住所「本籍」)に変更があったときは、「遅滞なく」、変更の登録を申請しなければならない。

★営業保証金の保管替え、二重供託
宅建業者は、その主たる事務所を移転したためその最寄りの供託所が変更した場合において、
▼「金銭のみ」をもって営業保証金を供託しているときは、「遅滞なく」費用を予納して、営業保証金を供託している供託所に対し、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求し、
▼「金銭と有価証券」もしくは「有価証券のみ」で供託しているときは、「遅滞なく」、営業保証金を「移転後」の主たる事務所の最寄りの供託所に新たに供託しなければならない。→二重供託

★営業保証金の保管替えの届出
宅建業者は、営業保証金の保管替えをしたり、又は営業保証金を新たに供託(二重供託)したときは、「遅滞なく」その旨を、その免許を受けている国土交通大臣又は都道府県知事に届け出るものとする。
※届出をする際に「供託所正本」(供託された内容を記載した書面)の写しを添附する

★営業保証金の変換の届出
宅建業者は、営業保証金の変換のため新たに供託したときは、「遅滞なく」その旨を、供託所正本の写しを添附して、その免許を受けている国土交通大臣又は都道府県知事に届け出るものとする。
例)金銭で1000万円を供託している場合、「額面1000万円の国債」は変換できるが、「額面1000万円の地方債」では変換できません。
なぜなら、地方債の評価額は額面の90%なので900万円分しか評価されず、1000万円足りないから、この場合、1000万円分を「現金」などと合わせて供託する必要がある。
現金、国債債券---100%
地方債、政府保証債券---90%
その他の有価証券---80%

★取引態様の明示宅建業者は、宅地又は建物の売買・交換又は貸借に関する注文を受けたときは、「遅滞なく」、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければならない。(「注文を受けたとき」のみ、遅滞なく明示)

★媒介契約書の交付
宅建業者は、宅地又は建物の売買の交換の媒介を締結したときは、「遅滞なく」、媒介契約書(37条書面)を作成して、「宅建業者」が記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

★指定流通機構に登録した際の「登録を証する書面」の引き渡し
指定流通機構の依頼された物件を登録をした場合、宅建業者は、登録を証する書面を「遅滞なく」依頼者に引き渡さなければならない。

★37条書面の交付
宅建業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、
①「自ら当事者」として契約を締結したときんはその相手方に、
②当事者を「代理」して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、
③その「媒介」により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、「遅滞なく」37条書面を交付しなければならない。

★クーリングオフによる撤回・解除に伴う金銭の変換
クーリングオフによる買受けの申込の撤回又は売買契約の解除があった場合、宅建業者は、交付された手付金等金銭を、「遅滞なく」、返還しなければならない。

★免許権者以外の都道府県知事が、宅建業者に監督処分を行った場合の報告と通知
都道府県知事が、国土交通大臣または他のトド府県知事免許を受けた宅建業者に対して、指示処分や業務停止処分を行った場合、「遅滞なく」、その旨を、国土交通大臣に報告または当該他の都道府県知事に通知しなければならない。
「国土交通大臣免許」の宅建業者に監督処分をした場合
⇒監督処分をした知事は、遅滞なく「国土交通大臣」に報告
「他の都道府県知事免許」の宅建業者に監督処分をした場合
⇒監督処分をした知事は、遅滞なく、当該「他の都道府県知事」に通知
甲県知事→②遅滞なく通知→乙県知事
　　　　　　①指示処分等宅建業者(乙県知事免許)

★登録知事以外の都道府県知事が、取引土に監督処分を行った場合の通知
都道府県知事が、他の都道府県知事の登録を受けた取引土に対して、指示処分や事務禁止処分を行った場合、「遅滞なく」その旨を、当該他の都道府県知事に通知しなければならない。
甲県知事→②遅滞なく通知→乙県知事
　　　　　　①指示処分等取引土(乙県知事登録)

★国土交通大臣が宅建業者に対して監督処分を行った場合の通知
国土交通大臣は、指示処分・業務停止処分・免許取消処分をしたときは、「遅滞なく」その旨、宅建業者の事務所の所在地を管轄する「都道府県知事」に通知しなければならない。

宅建業法---1週間
★弁済業務保証金の供託
保証協会に加入する宅建業者から弁済業務保証金分担金の納付を受けた場合、保証協会は、納付を受けた日から「1週間以内」に、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。

★社員の地位を失った場合の営業保証金の供託
宅建業者は、還付されたも関わらず、還付充当金を納付せず、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から、「1週間以内」に、営業保証金を供託しなければならない。

★専属専任媒介契約の業務の処理状況の報告
専属専任媒介契約を締結した宅建業者は、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を「1週間に1回」以上報告しなければならない。

宅建業法---2週間
★宅地建物取引土の不足分の補充
宅建業者は、事務所等に法定人数の専任取引土が在籍しなかった場合、「2週間以内」に、法定人数を満たす専任取引土を選任しなければならない。
★営業保証金の不足額の供託
宅建業者は、営業保証金が還付されたため、営業保証金に不足が生じたときは「2週間以内」にその不足額を供託しなければならない。
さらに、上記営業保証金を供託したときは、「供託した日から2週間以内」に、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

★事務所を新設した場合の「弁済業務保証金分担金」の追加納付
保証協会の社員は、新たに事務所を設置したときは、「その日から2週間以内」に、一定の弁済業務保証金分担金を当該保証協会に納付しなければならない。

★還付充当金の納付
弁済業務保証金について還付があり、還付があった旨の通知を受けた社員又は社員であった者は、その通知を受けた日から「2週間以内」に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。

★専任媒介契約の業務処理状況の報告
専任媒介契約を締結した宅建業者は、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を「2週間に1回以上」報告しなければならない。
宅建業法---30日間
★免許の更新の申請期間
免許の更新を受けようとする者は、免許の有効期間満了の日の「90日前から30日前まで」の間に免許申請書を提出しなければならない。
★変更の届出
宅建業者は、「宅建業者名簿」の内容について変更があった場合、「30日以内」に、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

★廃業等の届出
宅建業者が次の各号のいずれかに該当することとなった場合においては、当該各号に掲げる者は、その(1.宅建業者死亡については、「その事実を知った日」)から「30日以内」に、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
1 宅建業者が「死亡」した場合　その「相続人」
2 法人が「合併」により「消滅」した場合　その法人を「代表」する役員であった者
3 宅建業者について破産手続き開始の決定があった場合　その「破産菅座人」
4 法人が合併及び破産手続き開始の決定以外の理由により解散した場合　その「清算人」
5 宅地建物取引業者を「廃止」した場合　宅建業者であった個人又は宅建業者であった法人を代表する者

★死亡等の届出
取引土の登録を受けている者が次の各号のいずれかに該当することとなった場合においては、当該各号に定める者は、その日(第1号の場合にあっては、「その事実を知った日」)から「30日以内」に、その旨を当該登録をしている都道府県知事に届け出なければならない。
1 「死亡」した場合　その「相続人」
2 破産、成年者と同一の行為能力を「有しない」未成年者になった、一定事由により免許を取り消された、一定の罪により「罰金刑又は禁固刑以上」に処せられた「本人」
3 「心身の故障」により宅建土の事務を適正に行うことができないようになった場合　「本人・法定代理人・同居の親族」

★宅地又は建物の割賦販売の契約の解除等の制限
宅建業者は、みずから売主となる宅地又は建物の割賦販売の契約について賦払金の支払の義務が履行されない場合においては、「30日以上」の相当の期間を定めてその支払いを「書面で催告」し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払いを理由として、①契約を解除することができず、又は②支払時期の到来していない賦払金の支払いを請求することができない。

★免許を受けた宅建業者等の事務所の所在地を確知できない場合の免許取消
国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅建業者の事務所の所在地を確知できないとき、又はその免許を受けた宅建業者の所在(法人である場合においては、その役員の所在をいう。)を「確知できないとき」は、管轄又は当該都道府県の「公報」でその事実を「広告」し、「その広告の日」から「30日」を経過しても当該宅建業者から申出がないときは、当該宅建業者の免許を取り消すことができる。

宅建業法---その他の期間
★指定流通機構への登録機関(5日、7日) 指定流通機構への登録機関は、「専任」媒介契約の締結の日から「7日」(専属専任媒介契約にあっては、「5日」)とする。

★クーリングオフができなくなる期間(8日)
宅建業者から、クーリングオフによる撤回・解除の方法について「書面」で告げられた場合、その告げられた日から起算して「8日」を経過すると、クーリングオフによる撤回・解除ができなくなる。
※口頭でした場合は、無効となり、何日経過してもＯＫ。

★案内所等の届出(10日前まで)
「案内所」の設置にかんする「届出」をしようとする者は、その業務を開始する日の「10日前」までに、一定の届出書を提出しなければならない。

★資力確保措置に関する届出(3週間)
新築住宅を引き渡した宅建業者は、基準日ごとに、当該基準日人係る「住宅販売瑕疵担保保証金の供託」及び「住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結」の状況について、「免許権者」に届出なければならない。この届出は基準日から「3週間以内」に行う必要がある。

★特別弁済業務保証金分担金の納付期間(1ヶ月)
特別弁済業務保証金分担金を納付すべきことの通知を受けた社員が、「通知を受けた日」から「1ヶ月以内」に、「保証協会」に特別業務保証金分担金を「納付」しないと、「社員の地位を失う」ことになる。
社員の地位を失った場合、「1週間以内」に「営業保証金」を「納付」しなければならない。

★資力確保措置に関する届出をしなかった場合の新築住宅の売買契約の禁止期間(50日間)
万一、届出をしなかった場合、基準日「翌日」から起算して「50日を経過した日以降」、新たに自ら売主として新築住宅を販売することになる。

★営業保証金を供託した旨の届出がない時の催告(3ヶ月)
国土交通大臣又は都道府県知事は、免許を受けた日から「3ヶ月以内」に宅建業者が営業保証金を供託した旨の届出をしないときは、その届出をするべき旨の「催告」をしなければならない。

★専任媒介・専属専任媒介契約の有効期間の上限(3ヶ月)
専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は、「3ヶ月」を超えることができない。
これより長い期間を定めたときは、その期間は、「3ヶ月」とする。
上記有効期間は、依頼者の「申出」により、更新することができるが、更新後の有効期間は更新の時から「3ヶ月」を超えることができない。

★法定講習:取引士証交付に関する講習(6ヶ月、1年)
取引土証の「交付」を受けようとする者は、登録をしている「都道府県知事」が指定する講習で交付の申請前「6カ月以内」に行われるものを受講しなければならない。
※試験に合格した日から「1年以内」に取引土証の交付を受けようとする者は法定講習は免除される

★営業保証金の取り戻しをするための公告(6ヶ月)
営業保証金を取戻すには、原則、還付請求者に対し、「6ヶ月」を下らない(「6ヶ月以上)の一定期間内に申し出るべき旨を公告しなければならない。
※下記の場合は、「公告せず」に直ちに営業保証金を取戻せる
ⅰ営業保証金の取り戻しができるようになってから「10年」を経過したとき(時効消滅)
ⅱ二重供託をしたとき(移転前に供託していた営業保証金のみ取り戻せる)
ⅲ保証協会の社員になったとき

★弁済業務保証金の取り戻しをするための公告(6ヶ月)
保証協会は、社員が社員の地位を失ったときは、還付請求者に対し「6ヶ月」を下らない一定期間内に還付に係る「認証」を受けるため申し出るべき旨を公告しなければならない。

★宅地建物取引土の登録(2年)
試験に合格した者で、「①宅地建物の取引に関し「2年以上の実務」の経験を有する者」又は「②国土交通大臣がその実務の経験を有するもの「同等以上」の能力を有すると認めたもの(「登録実務講習」を終了した者)は、当該試験を行った都道府県知事の登録を受けることができる。
宅建試験合格＋｛①「2年以上の実務」or②「登録実務講習」を修了}⇒取引土の「登録」を受けることができる

★担保責任についての特約の制限(2年)、民法の通知期間(1年)
宅建業者は、原則、自ら売主(買主:宅建業者以外)となる売買契約において、民法の規定よりも買主に不利な特約はしてはいけない。
ただし、例外として、上記「通知期間」を、物件を「引き渡した日から2年以上」とする特約は有効。
民法では、通知期間は、「買主がその不適合を知った時から「1年以内」」となっている。

★宅建試験の不正行為者に対する受験禁止期間(3年)
都道府県知事は、不正の手段によって試験を受け、又は受けようとした者に対し、情状により、「3年以内」の期間を定めて試験を受けることができないものとすることができる。

★免許の有効期間(5年)
宅建業免許の有効期間は、「5年」
※免許換え「後」の有効期間も免許換えの日から「5年」

★取引土証の有効期間(5年)
取引土証の有効期間は、「5年」

★帳簿の保存期間(5年または10年)
宅建業者は、帳簿を「各事業年度の末日」をもって閉鎖するものとし、「閉鎖後5年間(当該宅建業者が自ら売主となる「新築住宅」に係るものにあっては、「10年間」)当該帳簿を保存しなければならない。

★従業者名簿の保存期間(10年)
宅建業者は、従業者名簿を最終の記載した日から「10年間」保存しなければならない。

★営業保証金の取り戻し(10年)
営業保証金を取戻すことができる事由が発生した時から「10年」を経過したときは、公告せずに営業保証金を取戻すことができる。(還付請求者が有する請求権の消滅時効が完成するから)

権利関係---1週間～1ヶ月
★集会の招集通知(1週間)
集会の招集の通知は、会日より少なくとも「1週間前」に、会議の目的たる時効を示して、各区分所有者に発しなければならない。
※建替え決議については、「2カ月前」までに通知

③権利関係

◎意思表示
★成年後見人が、成年被後見人に代わって、成年被後見人が居住している建物を売却するためには、家庭裁判所の許可が必要である。

答え

〇
【解説】
成年被後見人が所有する居住用不動産の処分(売却)については、家庭裁判所の許可が必要
原則：成年被後見人が行った行為は、取り消すことができる。
例外：日常生活に必要な範囲の行為は取り消すことができない。
成年後見人---家庭裁判所によって任命、親族がなることもある。
成年被後見人---重い認知症のイメージ

★買主Aは、Bの代理人Cとの間でB所有の甲地の売買契約を締結する場合について、CがBの代理人であることをAに告げていなくても、Aがその旨を知っていれば、当該売買契約によりAは甲地を取得することができる。

答え

〇
【解説】
B----C----A(悪意)
本人　代理人　相手方
原則：代理人Cが代理行為を行うためには、顕名(けんめい)が必要
例外：相手方Aが知っていた場合には、契約の効果は本人Bに帰属する。

◎制限行為能力者／取消し・無効

◎代理①

◎代理②

◎時効/停止条件

◎債務不履行と契約解除

◎債権者代位権・詐害行為取消権

◎売買・契約不適合責任

◎贈与契約／委任契約
★委任の受任者は、報酬を受けて受任する場合も、無報酬で受任する場合も、善良な管理者の注意をもって委任事務を処理する義務を負う。

答え

〇
【解説】
★委任契約の受任者は、有償無償に関わらず、善管注意義務を負う

★委任者が破産手続開始決定を受けた場合、委任契約は終了する。

答え

〇
【解説】
委任者、受任者の一方について破産開始の決定があったとき、委任契約は終了します。

★委任契約が委任者の死亡により終了した場合、受任者は、委任者の相続人から終了についての承諾を得るときまで、委任事務を処理する義務を負う

答え

×
【解説】
委任者又は受任者の死亡→承諾を得ることなく委任契約は終了する

★委任契約の終了事由は、これを相手方に通知したとき、又は相手方これを知った時でなければ、相手方に対抗することができず、そのときまで当事者は委任契約上の義務を負う。

答え

〇
【解説】
委任の終了を相手方に通知するときまで、または、相手方が知るときまで、当事者は委任契約上の義務を負います。

◎請負契約／弁済
★借地人が地代の支払いを怠っている場合、借地上の建物の賃借人は借地人の同意なく、土地賃貸人に地代を弁済できる。しかし、借地人の土地賃貸人に対する債務は消滅しない。

答え

×
【解説】
登場人物は３人ですね！
まず、借地人とは、「建物を建てるために土地を借りた人（借主）」です。
そして、土地賃貸人とは「土地を貸した人で一般的には土地の所有者（地主)」」です。
最後に、借地人は土地賃貸人から借りた土地に建物を建てます。その建物を貸した相手が「借地上の建物の賃借人」です。
「借地上の建物の賃借人」は正当な利益を有する第三者に該当するため、
「借地人」の承諾なく、第三者弁済を行うことができます。

そして、第三者弁済をすると、債務者本人の債務も消滅するため、
借地人の土地賃貸人に対する債務は消滅します。

■「借地上の建物の賃借人」が法律上の利害関係を有するというのは？

借地人の賃料不払いで借地契約が解除されれば、建物も除去されてしまい、
「借地上の建物の賃借人」と「借地人」との間の建物賃貸借契約も解除となり重大な不利益を受けます。

したがって、「借地上の建物の賃借人」は借地人に代わって地代債務を弁済する法律上の利害関係あるというわけです。

もし、「借地上の建物の賃借人」が代わりに地代を弁済すれば、
「借地上の建物の賃借人」と「借地人」との間の建物賃貸借契約は解除されずにすみます。

これは少し難しいので、はじめは分からなくても構いません。
ただ、文章を読む力は今後付けていかないといけないので、図を描いてじっくり読んでみてください。

　借地人―(建物を貸す)→借地上建物の賃貸人
　　↑
(土地を貸す)
　　｜

★請負契約の目的物に契約内容に適合しない瑕疵がある場合、契約不適合責任を理由に契約解除できるが、その項目はいくつあり、どんな内容か？

答え

4種類
【解説】
①追完請求
②報酬減額請求
③損害賠償請求
④契約解除
です。

★当事者間で「第三者の弁済を禁止する」特約で合意していた場合でも、正当な利益を有する第三者はこの特約に反して弁済することができる。

答え

×
【解説】
当事者間で「第三者の弁済を禁止する」特約で合意していた場合は、
正当な利益を有する第三者でも弁済できません！

正当な利益を有する第三者とは
・物上保証人
・抵当不動産の第三取得者
・後順位抵当権者
・借地上建物の賃借人
です。

◎相殺

◎不法行為
・不法行為による損害賠償請求権は、損害及び加害者を知った時から3年、
または、不法行為の時から20年間
・職務行為の範囲内かどうかは「外形」から判断する
・不法行為の加害者からは相殺できないが、「被害者」からは相殺できる
その他使用者責任の図
A(使) C(使)
↓　　↓
B(従) D(従)
　 ↓↓
Eに対して不法行為

◎抵当権③
法定地上権の成立するためには、1番抵当権設定当時に建物が存在している必要がある。
更地で抵当権が実行されると、原則成立しない。
土地に後から建物が建てられ、同一の所有者の場合のみ別々の所有者になった際にに、建物の利用を保護するため、強制的に発生させる。(ChatGPT調べ)

◎抵当権④
普通債権の被担保債権は特定しなければならない。
根抵当権の被担保債権は一定の範囲に属する不特定の債権であればよい。
イメージ
普通抵当権：常に随伴性あり(被担保債権が動けば抵当権も動く)。
根抵当権：元本確定前→個別債権との随伴性なし(債権だけ移る。　根抵当権は移らない。)
元本確定後→普通抵当権と同様に随伴性ありとして理解。元本確定後は普通抵当権化するイメージ。
本試験対策：元本確定前は、随伴性がないので、債権を取得しても根抵当権は取得しない」というイメージをすると対応しやすい。
不法行為に基づく人の生命又は身体の侵害による損害賠償請求権→通常は、損害及び加害者を知った時から3年間行使しないとき、または、不法行為の時から20年間行使しないとき時効により消滅人の生命又は身体の場合は、３年間から5年間に延長される。

★賃借地上の建物が抵当権の目的となっているときは、一定の場合を除き、敷地の借地権にも抵当権の効力が及ぶ。

答え

〇
【解説】
原則として、抵当権の効力は当該土地の賃借権に及びます。

★抵当不動産を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じて代価を抵当権者に弁済したときは、抵当権はその第三者のために消滅する。

答え

〇
【解説】
代価弁済は、それぞれに応じて抵当不動産の第三湯特赦が弁済して抵当権を消滅させる方法である。

★留置権、質権、先取特権①
建物の賃借人が必要費を支出した場合、賃借人は、建物所有者ではない第三者が所有する敷地を留置することはできない。

答え

〇
【解説】
建物の賃借人が必要費を支出⇒建物を留置できる。
建物所有者ではない第三者は、敷地を留置できない。

B(請負業者)は、瑕疵を作り出したことに故意又は過失がなければ、Dに対する損害賠償責任を免れることができる。
請負業者が善意無過失であれば、損害賠償責任を免れる。
請負業者が悪意であれば、所有者、占有者から求償されるので、賠償しないといけない。

不動産先取特権は登記をすることで発生する。

★自己の財産と同一の注意義務を負うものは？

答え

【解説】
①商人ではない者が、無償で物を預かった場合
②相続人の財産
③親権者が子供の財産を管理する場合
⇒これ以外は善管注意義務を負う

★留置権は、登記をしなくても、留置することで、第三者に対抗することができる。

答え

〇
【解説】
留置する＝物を返さず、手元に置いておくというイメージです！

留置権については登記が認められておらず、留置することで第三者に対抗することができます。
登記は不要です！

例えば、時計を修理に出したが修理代を支払わない場合、時計屋は時計を留置できます。

つまり、時計屋は「お金を支払わないなら、時計は渡さないよ！」と主張できるわけです。

そして、その時計を譲り受けた第三者に対しても、
時計屋は代金債権に基づいて留置権をもって対抗することができます。

つまり、第三者が現れても、時計屋はその第三者に対して
「お金を支払ってもらってないから、あなたにも時計は渡さないよ！」
と第三者に主張できるわけです！
具体例を使ってイメージできれば当然ですよね！

※留置権はそれほど難しくないですが、多くの受験生が、学習しないので、
盲点となっています！
そのため、出題されると毎年、正解率が低いです。
基本的な性質「留置権に物上代位性がない」点は必ず覚えてください

★留置できるものを二つ答えよ

答え

【解説】
①必要費・有益費の償還請求権
②建物の買取請求権

★留置できないものを二つ答えよ

答え

【解説】
①造作買取請求権
②敷金返還請求権
⇒こっちを先に覚える、これ以外は留置できる。

★不動産の存続期間に関する制限はない。

答え

×
【解説】
⇒×MAX10年まで。
【対比】抵当権の存続期間に関する制限はない。

★不動産質権が、目的物の引き渡しが効力の発生要件である。

答え

〇
【解説】
【対比】抵当権は、目的物の引き渡しが効力の発生要件ではない。

◎留置権、質権、先取特権②
債権質の対抗要件:通知、承諾を確定日付で行うことで第三者に対抗できる。
債権質：借入金債務、質権を設定

債権質：利息を請求することができる。
不動産質：賃料を受け取るから、利息は請求できない。

敷金の返還請求ができることとなった場合＝敷金返還請求権の弁済期が到来している。
弁済期が到来しているので、同意や承諾は不要で直接取り立てることができる。

敷金返還請求でも、質権を設定することができる。
敷金返還請求権は、建物の明け渡しが先で、代金が後。

◎相隣関係
★土地の所有者は、境界において障壁を修繕するために必要であれば、必要な範囲内で隣地の使用を請求することができるが、勝手に隣地の使用することができない。

答え

×
【解説】
境界にいて障壁を修繕⇒土地所有者は、必要な範囲内であれば、勝手に隣地を使用することができます。
境界線は共同で設置可能。費用は折半。

★土地分割(分筆)により袋地が生じた場合、袋地所有者は、「分割後の袋地でない」土地のみ「無償」で通行できる。

◎共有
共有者の管理行為は何種類あるか？

答え

3種類
【解説】
①保存行為---単独で可能
②管理行為---持分の過半数で可能
③変更・処分行為---全員の同意が必要

◎相続①
★共有者の1人が死亡すると、国庫に帰属するのではなく、以下の順番で相続される。
相続人→特別縁故者→他の共有者に受け継がれる。

★A、B及びCが、建物を共有している場合(持分を各3分の1とする。)について、Aは、BとCの同意を得なければ、この建物に物理的損傷及び改変などの変更を加えることはできない。

答え

〇
【解説】
物理的損傷及び改変などの変更とは？
→変更行為に該当し、全員の同意が必要
その他：賃貸借契約の解除などは管理行為に該当し、持分の過半数で可能

★不分割特約は「5年以内」に定めること。
分割の方法は何があるか答えよ。

答え

現物分割
代金分割
価格賠償

★AがBに対して1,000万円の貸金債権を有していたところ、Bが相続人C及びDを残して死亡した場合、C及びDが単純承認した場合には、法律上当然に分割されたＡに対する債務を相続分に応じてそれぞれが承継する。

答え

〇
【解説】
共同相続→相続財産は共有に金銭債務も、法律上当然に分割されて各相続人は相続分に応じて責任を負う
A---B(1000万円の貸金債権)
↓
子Ｃ，子Ｄ
Ｃ，Ｄが単純承認→当然に相続分に応じてそれぞれが承継する。

◎相続②
限定承認をするためには、共同相続人の全員の同意が必要。
単純承認がされるケース
①3ヶ月以内に「相続放棄」も「限定承認」もしない場合
②相続財産の全部又は一部を処分(売却など)した場合
③悪意で、財産目録に記載しなかったとき

遺産分割協議はやり直しができる
相続人全員の合意によって、協議で約束したことを解除し、遺産分割協議をやり直すことができる。

遺言や遺産分割により、相続分を超える権利を取得した場合、「超える部分について登記」をしないと第三者に対抗できない。

遺産分割によりBが単独所有権を取得した→遺産分割協議後となる。

★Aが死亡し、それぞれ3分の1の相続分を持つAの子B,C及びD(他に相続人はいない。)が、全員、単純承認し、これを共同相続した。相続財産である土地につき、遺産分割協議前に、Bが、CとDの同意なくB名義への所有移転登記をし、これを第三者に譲渡し、所有権移転登記をしても、CとDは、自己の持分なくして、その第三者に対抗できる。

答え

〇
【解説】
相続人は自己の相続分(持分)については、登記をしなくても対抗できる。
イメージ
遺産分割協議前→無断で移転登記→第三者へ売却　B1/3この部分は、売却
B1/3
C1/3　　　　　→Bの単独所有　　　　　　　　　C
D1/3　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 D※C、D部分は登記がなくても対抗できる。

◎相続③
配偶者居住権---使用が認められる/収益性がある
配偶者短期居住権---使用のみが認められる/収益性がない

◎使用貸借賃貸借（民法）
賃貸借契約では、賃貸借契約を締結した場合、借主が死亡しても承継され、終了しない。
使用貸借契約を締結した場合、借主が死亡しても承継されないので、終了する。

★A所有の甲建物につき、Cが適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的として無償で使用賃借契約を締結する場合、AはCに対していつでも返還請求できる。

答え

×
【解説】
使用収益をするのに足りる期間を経過したとき、貸主は、直ちに返還請求することができる。

★Aが、親友であるBから、B所有の建物を「2年後に返還する」旨の約定のもとに、無償で借り受けた。2年の期間満了時において、Bの返還請求に正当事由がない場合には、Aは、従前と同一の条件で、さらに2年間当該建物のを無償で借り受けることができる。

答え

×
【解説】
使用貸借では、貸主に修繕義務はない。
必要費や有益費は、借主が負担する。

★AB間で、Aを貸主、Bを借主として、A所有の甲建物につき、①賃貸借契約を締結した場合と、②使用貸借契約を締結した場合で、Bが死亡した場合、①では契約は終了しないが、②では契約が終了する。

答え

〇
【解説】
賃貸借契約は、相続されるので、借主Ｂが死亡しても契約は終了しない。
使用貸借契約は、借主死亡で契約終了。

◎賃貸借（民法）
絶対に覚えるべきもの
背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるとき=裏切り行為であるといえない

★Aは、自己所有の甲建物(居住用)をBに賃貸し、引き渡しも終わり、敷金50万円を受領した。 Aが甲建物をCに譲渡し、所有権移転登記を経た場合、Bの承諾がなくとも、敷金が存在する限度にといて、敷金返還債務はAからCに承継される。

答え

〇
【解説】
C新賃貸人←→A賃貸人←→B賃借人
賃貸借契約期間中に、賃貸人が変更になった場合、敷金返還請求権は新賃貸人に承継される。

★Aは、自己所有の甲建物(居住用)Bに賃貸し、引き渡しも終わり、敷金50万円を受領した。BがAの承諾を得て賃借権をDに移転する場合、賃借権の移転合意だけでは、敷金返還請求権(敷金が存在する限度に限る。)はBからDに承継されない。

答え

〇
【解説】
A賃貸人→B賃借人→C新賃借人
賃貸借契約期間中に、変更した場合、敷金返還請求権は、原則、新賃借人には「承継されない」。

★賃貸借契約が終了した後、賃借人Aが建物を明け渡す前に、賃貸人(建物所有者)Bが建物を第三者Cに譲渡した場合で、 BC間でCに敷金を承継される旨を合意したとき、敷金に関する権利義務は当然にCに承継される。

答え

×
【解説】
賃貸借契約終了後、住み続け、その間に建物所有者が変更されても承継されない。

★建物の賃貸人が賃貸物の保存に必要な修繕をする場合、賃借人は修繕工事のため使用収益に支障が生じても、これを拒むことはできない。

答え

〇
【解説】
賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、原則、賃借人は、拒めない。
①必要な行為をしようとするときは、「原則」拒むことはできません。
②例外として、賃貸人Aが賃借人Bの意思に反して保存行為をしようとする場合において、目的を達することができなくなるとき、賃借人Bは契約を解除することができます。
契約の解除ができるだけであって、修繕行為自体を拒むことはできません。

★AはBから建物を賃借し、Bの承諾を得て、当該建物をCに転貸しているが、Aの債務不履行によりAB間の賃貸借契約を適法に解除した場合、Cは、AC間の転貸借契約に基づく転借権をBに対抗することができない。

答え

〇
【解説】
債務不履行で、解除した場合は、転借権は終了し、対抗することができない。

★原則、賃貸借契約は当事者間の合意によって、成立する。書面で行う必要はない。

★賃借人の原状回復義務の対象となる損傷からは、通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年劣化を除く。

答え

〇
【解説】
通常摩耗→賃借人の原状回復義務の対象となる損傷に該当しない。

◎借家権（建物賃貸借）①
★AがB所有の建物のを賃借している場合に関して、Aが、建物に自ら居住せず、Bの承諾を得て第三者に転貸し、居住させているときはAは、Bからその建物を買い受けた者に対し、賃借権を対抗させることができない。

答え

×
【解説】
Aは、Bからその建物を買い受けた者は第三者間の間接占有となり、建物の引き渡しも認められる。
B→A→第三者
↓
買い受けた者

★第三者に居住させている場合(間接占有)も、建物の引き渡しと認められる。

◎借家権（建物賃貸借）②
★契約期間を定めた場合であっても、動産の賃貸借でも建物の賃貸借でも「解約の留保」をすることはできる

★賃貸人A(個人)と賃借人B(個人)との間の居住用建物の賃貸借契約に関して、Bが家賃減額の請求をしたが、家賃の減額幅についてAB間に協議が伴わず裁判になったときは、その支給にかかる一定の減額を正当とする裁判が確定した時点以降分の家賃が減額される。

答え

×
【解説】
裁判が確定した時点以降分ではなく、請求時にさかのぼって家賃が減額される。

★普通建物賃貸借では、賃借人に不利となる減額請求を排除する特約は無効→賃借人は契約条件に関わらず将来に向かって減額請求ができる

★Aを賃貸人、Bを賃借人とするA所有の居住用建物の賃貸借に関して、AB間で「Bが自己の費用で造作することは自由であるが、賃貸借が終了する場合、Ｂはその造作の買取請求をすることはできない」と定める特約は有効である。

答え

〇
【解説】
造作買取請求権を排除する特約→有効
一般的に造作買取請求ができないということは、賃借人に不利になるのですが、造作買取請求権を排除する特約については、有効となります。
比較【借地権の建物買取請求権は特約で排除することはできません。】

◎借家権（建物賃貸借）③
AとＢとの間で、平成16年4月に、BがＣから借りている土地上のＢ所有の建物について賃貸借契約(期間2年)を締結し引き渡しを受け、債務不履行をすることなく占有しようを継続している。Ｂが、Ｃの承諾を得ることなくＡに対して借地上の建物を賃貸し、それに伴い敷地であるその借地の利用を許容している場合でも、Ｃとの関係において、借地の無断転貸借とはならない。

答え

〇
【解説】
借地上の建物の賃貸では、土地の賃借権の無断転貸借にはならない。
B←→A
↓
C

★定期建物賃貸借契約を締結する場合、①存続期間を定めて、②契約締結前に、書面を交付した上で説明することが要件

★AB間の賃貸借契約が定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前に賃貸人Ａが賃借人Ｂに契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。

答え

〇
【解説】
定期建物賃貸借契約を締結する場合、更新がなく期間の満了により賃貸借は終了する旨についてあらかじめ書面を交付して説明しなければならない。

★居住の用に供する建物に係る定期建物賃貸借契約においては、転勤、療養その他やむを得ない時事用により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、床面積の規模にかかわりなく、賃借人は同契約の有効な解約の申し入れをすることができる。

答え

×
【解説】
定期建物賃貸借の賃借人からの中途解約する場合、床面積200㎡未満の居住用建物でなければならない。

★定期建物賃貸借契約は書面によって契約を締結しなければ有効とならないが、一時使用賃貸借契約は書面ではなく口頭で契約しても有効となる。

答え

〇
【解説】
定期建物賃貸借(契約の更新がない賃貸借)は、書面によって契約を締結する場合に限り有効、書面でしなかった場合、契約の更新がないという特約の部分のみ無効になり、普通建物賃貸借契約は有効になる。

★期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求権を請求することが出来ない旨の規定は、定期借家契約では、有効であるが、普通借家契約では無効である。

答え

×
【解説】
造作買取請求権→定期建物賃貸でも、普通建物賃貸借でも特約で排除可能
比較【建物買取請求権(借地権)は特約にとって排除することはできない。】

◎借地権①
重要ポイント：問題文に賃借権とでてきたら、借地権と読み替えて対処する。

★Aは、平成4年8月、その所有地について、Bに対し、建物の所有を目的とし存続期間30年の約定で賃借権(その他の特約はないものとする。)を設定した。当初の存続期間満了時に建物が存在しており、Bが契約の更新を請求した場合で、Aがこれに対し遅滞なく異議を述べたが、その異議に正当の事由がないとき、契約は更新したものとみなされ、更新後の存続期間は30年となる。

答え

×
【解説】
法定更新による最初の更新後の存続期間は、20年/合意更新をする場合は20年以上で定めること
当初の存続期間満了時に建物が存在しており、Bが契約の更新を請求した場合→1回目の更新と考えるので、30年ではなく20年

★借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合で、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借契約の解約の申し入れをすることができる。

答え

×
【解説】
当初の存続期間中に借地上の建物の滅失＋承諾なし再築→申し入れ不可

★借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合、借地権者は地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申し入れをすることができる。

答え

×
【解説】
当初の存続期間中に借地上の建物の滅失＋再築しない＋放棄又は土地の賃貸借の解約の申し入れはできない。

★Aは、平成4年8月、その所有地について、Bに対し、建物の所有を目的とし存続期間30年の約定で賃借権(その他の特約はないものとする。)を設定した。Bが、契約の更新後に、現存する建物を取り壊し、残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造した場合で、Aの承諾もそれに代わる裁判所の許可もないときは、Aは、土地の賃貸借の解約の申し入れをすることができる。

答え

〇
【解説】
残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造→再築を意味する。
契約の更新後＋再築→承諾・代諾許可なし→正当事由なく解約申し入れができる→3ヵ月後、借地権消滅。

★Aは、木造の建物の所有を目的として、Bが所有する土地を期間30年の約定で賃借している。期間満了前にAが無断で築造した場合、Bが遅滞なく異議を述べなければ、借地権の存続期間は、増築のときから20年となる。

答え

×
【解説】
滅失＋再築のルールは、増築のルールの適用はない。
承諾の日、再築の日いずれか早い日から20年と存続期間が変更される。

◎借地権②
★Aは、木造の建物の所有を目的として、Bが所有する土地を期間30年の約定で賃借している。期間満了前に建物が滅失し、Aが再築をしない場合、期間満了の際にAが契約の請求をしても、Bが異議を述べたときは、当該契約は更新されない。

答え

〇
【解説】
建物の所有を目的
建物が滅失、再築をしない場合→法定更新されないので、契約は更新されない。

★Aが平成4年8月、Bに土地を賃貸し、Bがその土地上に建物を所有している場合、Bが適法にAに建物買取請求権を行使すると、その所有権は直ちにBからAに移転するが、BはAが代金を支払うまで、建物の引き渡しを拒むことができる。

答え

〇
【解説】
建物買取請求権と代金の支払い債務は同時履行の関係に立つ

★A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本契約)が締結された。本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物買取の請求をしないこととする旨を定めるには、AはあらかじめBに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

答え

×
【解説】
契約の更新がない→定期借地権と考える。
①一般定期借地権(書面)、②建物譲渡特約付借地権(書面)、③事業用借地権(公正証書)
上記内容は、いずれも書面は必要ですが、説明まで不要なので誤りです。

★Aが、Bの所有地を賃借して木造の家屋を所有し、Aが家屋をDに譲渡してもBに不利となるおそれがないときには、Dは、Aから家屋を譲り受ける契約をした後、裁判所に対して、土地の賃借権の譲渡についてのBの承諾に代わる許可を申し立てることができる。

答え

×
【解説】
借地上建物を譲渡した後→借地権者・建物取得者は、裁判所に許可を申し立てることができない。
建物取得者は、建物買取請求をすることができる。
本問は、Aから家屋を譲り受ける契約をした後、土地の賃借権の譲渡についてのBの承諾に代わる許可を申し立てることができるとあり、Bは借地権設定者となるので、申し立てすることができない。

　　　　　　　　　　　裁判所
　　　　　　　　　　　?　　　? 借地権者A　　　　→　　　第三者D(DからBは設定可能)
借地権設定者B　　　　　　?

★Aが、Bに、A所有の甲地を建物の所有を目的として、賃貸し、Bがその土地上に乙建物を新築し、所有している場合に関して、Bが乙建物をEに譲渡しようとする場合において、Eが甲地の賃借権を取得してもAに不利になるおそれがないにもかかわらず、Aがその賃借権の譲渡を承諾しないときは、Bは裁判所にAの承諾に代わる許可をするよう申し立てることができる。

答え

〇
【解説】
Bが乙建物をEに譲渡しようとする場合→借地上建物を譲渡する前と考える。
借地権者が裁判所に申し立てをすることができる。

★借地権条件の変更の申立ては借地権設定者・借地権者どちらも行える。

★借地権の対抗要件：借地権の登記、借地上の建物の登記が必要。
これらの文言がない場合は、対抗できない場合がある。

◎借地権③
★Aが平成4年8月、Bに土地を賃貸し、Bはその土地上に建物を所有している場合、BがAの承諾を得て土地をCに転貸し、建物を譲渡した場合、AB間、BC間の契約がともに期間満了し更新がなければ、CはAに対し直接建物買取請求権を有する。

答え

〇
【解説】
土地の賃借人B→土地の転貸人C
↑
地主A

期間満了し更新がなければ賃借人Bは地主Aに買取請求ができます。土地の転貸があった場合も適用されます。更新がない場合は、土地の転借人Cは、地主Aに直接買取請求を行使することが出来ます。

★借地人Aが平成15年9月1日に甲地所有者Bと締結した建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいてAが甲地上に所有している建物と甲地の借地権とを第三者Cに譲渡した場合に、甲地上のA所有の建物が登記されている場合には、AがCと当該契約を譲渡する旨の合意をすれば、Bの承諾の有無に関わらず、CはBに対して甲地の賃借権を主張できる。

答え

×
【解説】
借地権者A→第三者C
借地権者B→
賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲渡したり、又は転貸することはできない

★Aが、Bの所有地を賃借して木造の家屋を所有し、Aに対する競売事件でAの家屋を競落したCは、Bが土地の賃貸借の譲渡により不利となるおそれがないにもかかわらず譲渡を承諾しないとき、家屋代金支払後、借地借家法に定める期間内に限り、裁判所に対して、Bの承諾に代わる許可の申し立てをすることができる。

答え

〇
【解説】
家屋代金支払後は、代金納付後と考える。
借地上建物を「競売」により取得した場合、代金納付後2カ月以内でああれば、裁判所に許可の申立ができる

★Aが、Bに、A所有の甲地を建物の所有を目的として賃貸し、Bがその土地上に乙建物を新築し、所有している。Bが、乙建物につき自己名義の所有権を保存登記している場合は、甲地につき賃借権の登記をしていないときでも、甲地をAから譲渡され所有権移転登記を受けたCに対し、甲地の賃借権を対抗できる。

答え

〇
【解説】
借地上の建物の登記については借地権者の名義でなければならない。
この場合の登記は、保存登記でも表題登記でも問題ありません。
借地権者B
↑
借地権設定者A→第三者C

★Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借した。Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対し、Aは借地権を対抗することができない。

答え

〇
【解説】
借地権者の対抗要件である借地上の建物の登記については借地権者の名義でなければいけない。
本問は、建物保存登記をAの子C名義で登記しているので異なる名義のため、誤りであり、対抗することができない。

◎借地権④
Aは、建物所有の目的でBから1筆の土地を賃借し(借地権の登記はしていない。)、その土地の上にA単独所有の建物を建築していたが、Bは、その土地をCに売却し、所有権移転登記をした。Aは、建物についてAの配偶者名義で所有権保存登記をしていたとしても、Cに対して借地権を対抗することができない。

答え

〇
【解説】
Aの配偶者名義とは、Aの別名義となり、同一名義ではないため、Cに対して対抗することが出来ないので正しい。
借地権を対抗するための借地上の建物の登記は借地権者の名義→他人名義は対抗力なし
A　Ａ配偶者名
↑／
B→Ｃ第三者

★Aは、建物所有目的でBから1筆の土地を貸借し(借地権の登記はしていない)、その土地の上にA単独所有の建物を建築していたが、Bは、その土地をCに売却し、所有権移転登記をした。Aがその土地の上に甲地及び乙の2棟の建物を所有する場合、甲建物にのみA名義の所有権移転登記がああれば、乙建物が未登記であっても、AはCに対して借地権を対抗することができる。

答え

〇
【解説】
借地上に複数の建物がある場合、1棟だけでも借地権者の登記があれば、対抗力を持つ

★建物譲渡特約付き借地権を設定する場合、必ずしも公正証書によって締結する必要はない。
公正証書でなくても、可能ですし、口頭でも有効です。

★Aを賃借人、B賃貸人としてB所有の土地に建物譲渡特約付借地権を設定する契約(その設定後30年を経過した日に借地上のたてっものがAからBに移転する旨の特約が付いているものとする。)を締結した場合、Aの借地権は、その設定後30年を経過した日における建物譲渡とともに消滅し、本件契約がABの合意によらずに法定更新されることはない。

答え

〇
【解説】
建物譲渡特約付借地権の契約期間が満了→法定更新はない

★事業用借地権にするには公正証書で契約しなければならない。
建物所有目的でない土地の賃貸借は借地権でなく、民法→存続期間は50年以下

★自らが所有している甲土地を有効利用したいAと、同地上で事業を行いたいBとの間の契約に関して、甲土地につき、Bが1年間の期間限定の催し物会場としての建物を建築して一時使用する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、当該契約の更新をしない特約は有効である。しかし、Bが居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、公正証書により存続期間を15年としても、更新しない特約は無効である。

答え

〇
【解説】
一時使用借地権は、契約期間・更新に関する規定は適用されない。
居住用マンションでは、事業用借地権を設定できない。

★自らが所有している甲土地を有効利用したいAと、同地地上で事業を行いたいBとの間の契約に関して、甲土地につき、小売業を行うというBの計画に対し、借地借家法がある要件に従えば、甲土地の賃貸借契約によっても、又は、甲地上にAが建物を建築しその建物についてAB間で賃貸借契約を締結することによっても、Aは20年後に賃貸借契約を更新させずに終了させることができる。

答え

〇
【解説】
借地借家法がある要件に従えば→公正証書で契約していると考える。
パターン一つ目小売業事業用借地権と推測し、10年以上50年未満で定めなければ更新しない旨の特約は無効。
パターン二つ建物についての賃借権のパターン→定期建物賃貸借の存続期間に制限はありません。
前半、後半ともに正しい内容となります。

★賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として定期借家契約を締結する場合と、期間5年として普通借家契約を締結する場合において、賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。

答え

〇
【解説】
賃借人、転借人など不利な特約は無効。
建物の賃借権の対抗要件：賃借権の登記、建物の引き渡し

★自らが所有している甲土地を有効利用したいAと、同士地上で事業を行いたいBとの間の契約に関して、甲土地につき、Bが1年間の期間限定の催し物会場としての建物を建築して一時使用する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、当該契約が更新をしない特約は有効である。しかし、Bが居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的では土地の賃貸借契約を締結する場合には、公正証書により存続期間を15年としても、更新しない特約は無効である。

答え

〇
【解説】
一時使用貸借権は借地借家法の契約移管・更新に関する規定は適用されない。
居住用万朱恩では、事業用定期借地権を設定できない。

◎区分所有法①
★各共有者の共用部分の持分は、規約で別段の定めをしない限り、共有者数で等分することとされている。

答え

×
【解説】
持分は専有部分の床面積の割合です。

★敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、規約で別段の定めがあるときを除き、その有する占有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができる。

答え

×
【解説】
原則は、専有部分と分離して処分することはできない。
例外として、規約の定めによって、分離処分できる。

★法定敷地も規約敷地となり、区分所有者の団体(管理組合)が管理する。
マンションが建っている部分の敷地を法定敷地といいます。
それ以外の敷地であっても、規約で定めることにより、敷地として扱うことができます。これを規約敷地といいます。

★共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、
区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するが、規約でこの区分所有者の定数及び議決権を各過半数まで減ずることができる。

答え

×
【解説】
①共用部分の大きな変更→区分所有者及び議決権の各4分の3以上の決議が必要
②定数については、規約で過半数まで減らせる。
その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除くとはどういうことかを考えます。
著しい変更を伴わないもの→小さな変更
著しい変更を伴うもの→大きな変更
を除くが入ると以下になります。
著しい変更を伴わないものを除く→大きな変更
著しい変更を伴うものを除く→小さな変更

共用部分の大きなもの理解します。
定数は過半数まで減らせますが、議決権までは減らせないので、誤りです。

★集会において、管理者の選任を行う場合、規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

答え

〇
【解説】
管理者の選任、又は解任は区分所有者及議決権の過半数で決議できる。(普通決議)

◎区分所有法②
★建替え決議を目的とする集会を招集するときは、会日より少なくとも2か月前に、招集通知を発しなければならない。ただし、この期間は規約で伸長することができる。

答え

〇
【解説】
建替え決議を目的とする集会の招集通知は、会日よりすくなくとも2カ月前に発しなければならない。
この期間は、規約で伸長することができる。短くすることはできない。

★集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の1人がこれに署名しなければならない。

答え

×
【解説】
議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の2人がこれに署名をしなければならない。

★管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない。また、招集通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる時効を示し、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。

答え

〇
【解説】
管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない。
集会の招集の通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる時効を示して、各区分所有者に発して行う

★集会は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の同意があるときは、招集の手続きを経ないで開くことができる。

答え

×
【解説】
集会は、「全員の同意」があるときは、招集の手続きを経ないで開くことができる。

★集会においては、法で集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除き、規約で別段を定めをすれば、あらかじめ通知した事項以外についても決議することができる。

答え

〇
【解説】
特別決議・特殊決議以外については規約で別段の定めをすれば、あらかじめ集会の通いをした事項以外についても決議することができる。

★区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有する者→集会の招集請求ができる。
上記定数については、規約で、5分の1より少なくしてもよい。

★構造上区分所有者全員の共用に供されるべき建物の部分であっても、規約で定めるところにより、特定の区分所有者の専有部分とすることができる。

答え

×
【解説】
法定共用部分は専有部分にはできない。
構造上区分所有者全員の共用に供されるべき建物の部分が法定共用部分と考える。

★区分所有者は、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体である管理組合を構成することができるが、管理組合の構成員となるか否かは区分所有者の意思にゆだねられる。

答え

×
【解説】
区分所有者は、所有者の意思に関係なく、当然に区分所有者の団体の構成員になる。

★管理者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならない。

答え

〇
【解説】
規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではいけない

★規約の設定、変更又は廃止を行う場合は、区分所有者の過半数による集会の決議によってなされなければならない。

答え

×
【解説】
規約の設定・変更・廃止→区分所有者及び議決権の3/4で決議できる(特別決議)

★規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がいないときは、建物を所有している区分所有者又はその代理人で理事会又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。

答え

×
【解説】
規約は、原則として、管理者が保管/管理者がいないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で、規約又は集会の決議で定められたものが保管しなければならない。
その代理人で理事会又は集会の決議で定めるものが保管ではなく、規約で定めるものが保管しなければならない。

★規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならないが、集会の議事録の保管場所については掲示を要しない。

答え

×
【解説】
「規約の保管場所」「集会の議事録の保管場所」とも、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

★ほかの区分所有者から区分所有権を譲受け、建物の専有部分の全部を所有することになった者は、公正証書による規約の設定を行うことができる。

答え

×
【解説】
公正証書により規約の設定を行うことができるのは、最初に建物の専有部分の全部所有を所有する者のみ

★最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、建物の共用部分を定める規約設定することができる。

答え

〇
【解説】
最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、規約共用部分について公正証書により、規約の設定を行うことができる。

◎不動産登記法①
★登記事項証明書何種類あり、どんなものがあるか？答えよ。

答え

3種類
【解説】
全部事項証明書：抹消された登記も記載
現在事項証明書：抹消された登記は記載されていません。
閉鎖事項証明書：建物が滅失し、滅失登記された場合、閉鎖記録として、登記所に保管されています。

★土地の地目について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から1月以内に、当該地目に関する変更の登記を申請しなければならない。

答え

〇
【解説】
表題部の内容に変更があったときは、変更があった日から1月以内に、変更登記が必要(義務)

★所有権の登記名義人は、建物の床面積に変更があったときは、当該変更があった日から1月以内に、変更の登記を申請しなければならない。

答え

〇
【解説】
表題部の内容に変更→変更があった日から1ヶ月以内に、変更登記が必要(義務)

★権利に関する登記申請は、原則として、共同申請

★表題登記がない建物(区分所有を除く。)の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければらない。

答え

〇
【解説】
新築した建物の又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1か月以内に、表題登記をしなければならない。

◎不動産登記法②
★仮登記の抹消は、登記権利者及び登記義務者が共同しなければならない。

答え

×
【解説】
仮登記の抹消も原則、共同申請。
例外として、仮登記の登記名義人は単独で申請することができる。

★保存登記は、表題部所有者又はその相続人等が単独で申請→表題所有者から買い受けた者は保存登記できる。

★表題部に所有者として記録されている者の相続人は、所有権の保存の登記を申請することができる。

答え

〇
【解説】
所有権保存登記は、表題部所有者、その相続人、その他の一般承継人等が申請できる。

◎不動産登記法③
★権利の変更の登記又は更生の登記は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾がある場合及び当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる。

答え

〇
【解説】
権利の変更の登記、更生の登記は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾がある場合、または、当該第三者がない場合に限り、付記登記することによって、可能になる。

★不動産の登記申請において、申請書に必要な書面又は図面が添付されていない場合には、申請人がこれを補正したときでも、登記官は、理由を付した決定をもって、当該申請を却下しなければならない。

答え

×
【解説】
申請書に必要な書面又は図面が添付されちえない等の形式的な不備があったときには、登記官は、原則として理由を付した決定をもって申請を却下しなければならない。
ただし、不備を補正することができる場合には、相当期間内に申請人が補正すれば、却下されない。

★土地の分筆の登記の名義人は、登記記録の権利部に記録された所有権の登記名義人でなければならない。

答え

×
【解説】
土地の分筆の登記名義人は、所有権の登記名義人だけでなく、所有権の登記がない不動産の表題所有者または所有権の登記名義人が申請できる。

★受益者又は委託者は、受託者に代わって信託の登記を申請することができる。

答え

〇
【解説】
受益者又は委託者は、受託者に代わって信託の登記を申請することができる

★信託の登記の申請は、当該信託による権利の移転又は保存若しくは設定の登記の申請と同時にしなければならない。

答え

〇
【解説】
信託の登記の申請は、当該信託による権利の移転、保存、設定の登記の申請と同時にしなければならない。

★委任による登記申請の代理権は、本人の死亡によって消滅する。

答え

×
【解説】
代理権は、本人死亡では消滅しない。

◎物権変動
★不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約に係る意思表示を詐欺によるものとして適法に取り消した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該取消後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を得た第三者に所有権を対抗できない。

答え

〇
【解説】
解除の場合、解除前の第三者でも、解除後の第三者でも、先に登記を備えた方が所有権を取得する。

★共同相続人は、共同相続した旨の登記がなくても、自己の持分を対抗できる。

④宅建業法

◎宅建業者免許の要否
★AがB社が甲県に所有する1棟のマンション(20戸)を、貸主として、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Aは宅地建物取引業の免許を受けなければならない。

答え

×
【解説】
転貸する行為は取引に該当しないので、免許不要
①宅地または建物、②取引、③業をすべてを満たす場合に免許が必要です。1つでも満たさないものがあれば、免許不要です。
問題文を確認するとAが宅地建物取引業の免許を受けなければならない。とあるのでAは転貸主なので、取引に該当しません。
よって誤りです。誰が免許を受けなければならないのかの確認は重要です。ここを間違えると失点する場合があるため、ここはきちんと確認する習慣を付けましょう！

★他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要になるが、自ら所有する建物を転借する場合は、免許を必要としない。

答え

×
【解説】
問題文が2パターンあるときは、分けて考えます。
①他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合と、
②自ら所有する建物を転借する場合を考えます。
①貸主、転貸主は免許は不要です。理由は、取引に該当しないからです。
また、②の場合も、自ら賃貸は賃借の当事者なので取引に該当しません。どちらも誤りなので、×です。

★Aが、競売により取得した宅地を10区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する場合、Aは免許を受ける必要はない。

答え

×
【解説】
競売した「宅地または建物」を「不特定多数の者」に「売買」する行為は原則通り、免許が必要。

★Bが、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、貸主の募集及び契約をCに、当該マンションの管理業務をDに委託する場合、Cは免許を受ける必要があるが、BとDは免許を受ける必要はない。

答え

〇
【解説】
まず、本問のように条件が複数あるパターンの場合は、分けて考えます。
Bは自己所有の宅地に自ら貸主となるマンションを建設、貸主募集及び契約をCに依頼した。とあるので、Bは自ら貸主なので免許は不要です。
次にDを考えます。マンションの管理をしているだけとなり、Dも免許は不要です。
最後にCは免許を受ける必要があるか考えます。
CはB所有のマンションの貸主の募集及び契約を行っているため、業を行っていると考えられます。よって免許は必要なので、正しい文章です。

★工業専用途地域内の土地で、資材置き場の場合でも、宅地に該当する。
★用途地域内の農地を区割りして、公益法人のみに対して反復継続して売却する場合でも、免許は必要となる。
★不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許は必要ない。

★Aが、組合方式による住宅の建築という名目で組合参加者を募り、A自らは組合員となることなく、当該組合員による住宅の建築のため、宅地の購入の媒介を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。

答え

〇
【解説】
組合員以外の者が宅建業を行う場合は免許が必要
組合員であれば、この組合が行う取引の媒介を行っても免許不要
組合員でなく第三者として、この組合が行う取引の媒介を行う場合は免許必要

★B社は、所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載するほか、多数の事業者に案内を行う場合、免許を受ける必要がある。

答え

×
【解説】
「出店を募集」「募集広告を自社のホームページに掲載」「物件案内」「賃貸借契約」は、取引に該当しない。
B社所有ビルの一部について、テナントの出店の募集ということは、ビルの一部を販売しているのではなく、貸そうとしているので勘違いしないように注意しましょう。

◎宅建業者の免許
★案内所は事務所ではない→免許換えは不要

★宅地建物取引業を営もうとする者が、国土交通大臣又は都道府県知事から免許を受けた場合、その有効期間は、国土交通大臣から免許を受けたときは、5年、都道府県知事から免許を受けた時は3年である。

答え

×
【解説】
免許の有効期間は、国土交通大臣免許か都道府県知事免許かを問わず、「5年」
宅建業者の免許：有効期間5年
宅建土証：有効期間5年
宅建土の登録：登録が削除されない限り、一生有効
宅建試験合格：不正を理由に合格取り消しにならない限り、一生有効
　　　　　　　　：つまり、登録の消除を受けても、合格は有効
　　　　　　　　：不正受験をすると3年以内の期間を定めて再受験禁止になることがある。

★免許の更新を受けようとする宅地建物取引業者Bは、免許の有効期間満了の2週間前までに、免許申請書を提出しなければならない。

答え

×
【解説】
免許の「更新」は、有効期間満了日の90日前から30日前までの間に申請しなければならない。

★A社の唯一の専任の宅建土であるBが退職したとき、A社は2週間以内に新たな成年者である専任の宅建土を設置し、設置後30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。

答え

〇
【解説】
専任の宅建土不足→2週間以内に補充→専任宅建土の氏名は宅建業者名簿の記載事項ではないが、30日以内に変更の届出が必要

★宅建業者B社（乙県知事免許）の政令で定める使用人Cが本籍地を変更した場合、B社は、その旨を乙県知事に届け出る必要がない。

答え

〇
【解説】
役員や政令で定める使用人の住所や本籍に変更があっても変更の届出は不要。
対比役員や政令で定める使用人の氏名に変更があった場合は、宅建業者は届出が必要。

★A社（甲県知事免許）がD社に吸収合併され消滅したとき、D社を代表する役員Eは、合併の日から30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならならい。

答え

×
【解説】
法人が合併消滅→合併日から30日以内に消滅法人の代表役員が届出をしなければならない。
本問は、D社を代表する役員Eではなく、A社の代表する役員が正しいので誤りです。

★A社について、破産手続き開始の決定があったとき、A社の免許は当然にその効力を失うため、A社の破産管財人Fは、その旨を甲県知事に届け出る必要はない。

答え

×
【解説】
宅建業者について破産手続き開始の決定があったときは、その旨の届出があった時に、免許の効力は失われる。
破産したらいきなり免許が失効するわけではありません。精算が終わるまで法人は存続します。破産管財人が破産手続き開始決定の日から30日以内に破産した旨の届出を行ったときに免許の効力が失われます。

★法人である宅地建物取引業者C(国土交通大臣免許)について破産手続き開始の決定があった場合、その日から30日にないに、Cを代表する役員Dは、その旨を主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣に届け出なければならない。

答え

×
【解説】
本問は、2か所誤りです。 1カ所目では、Cを代表する役員Dではなく、破産管財人(弁護士)が届け出るので誤りです。
2カ所目では、その旨を主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣に届け出も誤りです。
正しくは、主たる事務所の所在地を管轄する国土交通省地方整備局に届け出です。

★宅地建物取引業者A（甲県知事免許）が死亡した場合、Aの相続人は、Aの死亡の日から30日以内に、その旨を甲県知事免許に届け出なければなららない。

答え

×
【解説】
Aの死亡の日から30日以内ではなく、死亡したことを知った日から30日以内なので誤りです。

★甲県に本店、乙県にa支店を置き国土交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者A(個人)が、宅地建物取引業を廃止した場合、Aは、主たる事務所の所在地を管轄する国土交通省地方整備局に30日以内に廃業の届出を行う必要がある。

答え

〇
【解説】
宅建業を廃止したときは、廃業した個人または法人の代表役員が廃業の日から30日以内に、主たる事務所の所在地を管轄する国土交通省地方整備局に、その旨を届け出なければならならい。

★甲県に本店、乙県にa支店を置き国土交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者A(個人)は、a支店の専任の宅建土Bが不在になり、新たに専任の宅建土Cを置く場合、Ａは、Cを置いた日から2週間以内に専任の宅建土の変更の届出を行う必要がある。

答え

×
【解説】
事務所ごとに置かれる専任の取引土の氏名に変更があった場合、変更があった日から30日以内に変更の届出が必要

★個人である宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Aは、遅滞なく、甲県知事に免許証を返納しなければならない。

答え

×
【解説】
免許が有効期間満了により失効→免許証は返納しなくてよい
対比
免許証を返納しなければならないもの。
免許証を返納　期限：遅滞なく
①廃業等の届出、②免許を取り消された、③免許換えにより免許の効力がなくなった、④亡失した免許証を発見したとき。
免許証の書き換え交付申請　期限：30日以内
①商号または名称、②代表者氏名、③主たる事務所の所在地
免許証の再交付申請　期限：遅滞なく
①免許証を亡失、滅失、汚損、または破損したとき

★業務停止期間中でも、免許の更新・変更の届出はできる。

★従業者名簿に、従業者の氏名及び主たる職務内容を記載したが、宅地建物取引土であるか否かの別、生年月日及び住所は記載しなかった。

答え

×
【解説】
従業者名簿には宅建土であるか否かの別を記載しなければならない
住所、性別、生年月日は記載不要

★従業者名簿は、最終の記載をした日から10年間の保存→従業者名簿は従(じゅう)=10と暗記
★帳簿は、各事業年度の末日に閉鎖し、閉鎖後5年間の保存義務があり、自ら売主となる新築住宅に係るものは10年間の保存義務があります。

★従業者名簿を、それぞれ事務所ごとに作成して備え付け、主たる事務所に一括して備え付けることはしなかった。

答え

〇
【解説】

従業者名簿は、主たる事務所に一括して備えるのではなく、事務所ごとに備えなければならない。

★従業者名簿は、取引の関係者から請求があったときは閲覧させなければならない。
★帳簿は、取引の関係者から請求があっても、閲覧させなくてもよい。

◎案内所等
★宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)がマンション(100戸)を分譲する場合について、A社が宅地建物取引業者B社にマンションの販売代理を一括して依頼する場合、B社が設置する案内所について、A社は法第50条2項の規定に基づく業務を行う場所の届出を行わなければならない。

答え

×
【解説】

案内所は案内所を設置した業者を規準に考えます。
B社が設置する案内所とあるので、Bは届けを行う必要があります。
質問内容を見ると、A社は、業務を行う場所の届出を行わなければならないとあるので、誤りです。
正しくは、B社です。
併せて覚えることは、B社は免許権者と案内所の所在地を管轄する都道府県知事に業務開始10日前までに届出なければなりません。

★宅地建物取引業者が一段の宅地の分譲を行う案内所において契約等を行う場合、当該案内所には国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。

答え

×
【解説】

原則案内所は標識のみ設置。報酬の額は掲示する必要はありません。

★他の宅地建物取引業者が行う一団の建物の分譲の媒介を行うために、案内所を設置する宅地建物取引業者は、当該案内所に、売主の商号又は名称、免許証番号等を記載した国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。

答え

〇
【解説】

案内所設置会社が設置する標識には、売主の商号、免許証番号等を記載しなければならない。

★宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、売主である宅地建物取引業者B(甲県知事免許)から、120戸の分譲マンションの販売代理を一括して受け、当該マンションの所在する場所以外の場所にモデルルームを設けて、売買契約の申込を受ける場合、Aは、モデルルームに自己の標識を掲示する必要があるが、Bは、その必要はない。

答え

〇
【解説】

案内所を設置しなければならないのはAです。Bはモデルルームに標識も届出も不要です。

★宅地建物取引業者A(甲県知事免許が)乙県内に建設したマンション(100戸)の販売について、宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)及び宅地建物取引業者C(甲県知事免許)に媒介を依頼し、Bが当該マンションの所在する場所の隣接地(乙県内)に、Cが甲県内にそれぞれ案内所を設置し、売買契約の申込を受ける業務を行う場合について、Aは、法第500条2項で定める届出を甲県知事及び乙県知事へ届け出る必要はないが、当該マンションの所在する場所に法第500条1項で定める標識を掲示しなければならない。

答え

〇
【解説】

本問は質問内容が3つあるので、分解して確認します。
まずは質問内容の確認です。Aは、標識を掲示しなければならない。〇か×かです。
次に甲県知事及び乙県知事へ届ける必要についてですが、Aは販売も媒介を依頼していないので、不要です。
次にAの場合を考えます。原則：標識は掲示する必要があるので、標識を掲示しなければならないので正しいです。

Bについて考えます。「宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)及び宅地建物取引業者C(甲県知事免許)に媒介を依頼し、Bが当該マンションの所在する場所の隣接地(乙県内)に、Cが甲県内にそれぞれ案内所を設置し」とあるので、BとCは案内所を設置していることが分かります。
そして、案内所を設置している業者は届け出も必要なので、BとCについて質問されている場合は、答えが逆以下のようになります。

B及びCどちらも、法第500条2項で定める届出を甲県知事及び乙県知事へ届け出る必要があり、当該マンションの所在する場所に法第500条1項で定める標識を掲示しなければならない。

★分譲した宅建業者（売主）は、分譲地に標識を設置する義務があるので、ここは覚えておきましょう！標識の設置が義務であって、届出は不要です！

◎取引士①
★混乱しやすい「登録の移転」、「変更の登録」、「宅建土証の書き換え交付」申請の違い
①登録の移転
登録の移転ができるのは、現在登録している都道府県以外の都道府県に存在する宅建業者の事務所の業務に従事したときまたは、しようとしているときです。
イメージとしては、転職や転勤をしようとしたり、または、しようとして、現在登録している都道府県以外の都道府県の事務所で働く場合に義務ではなく任意で登録の移転が出来ます。

②変更の登録申請
変更の届出は、宅建業者の話です。
氏名、住所、本籍、宅建業者の商号や名称、宅建業者の免許番号のいずれか一つでも変更がある場合は、変更登録申請をしなければならないです。これは義務です。

③宅建土証の書き換え交付申請
氏名、住所に変更がある場合は宅建土証の書き換え交付申請をしなければならない。これは義務です。
つまり、氏名または住所を変更する場合は、変更の登録申請と書き換え交付申請の2つを行わなければならないです。

★宅地建物取引業者(甲県知事免許)に勤務する宅建土(甲県知事免許)が、乙県知事に登録の移転の申請をするとともに、宅地建物取引土証の交付の申請をした場合は、乙県知事は、登録後、移転申請前の宅地建物取引土証の有効期間が経過するまでの期間を有効期間とする宅地建物取引土証を交付しなければならない。

答え

〇
【解説】
新しい宅建土証の有効期間は、従前の宅建土証の残存期間です。

宅地建物取引土(甲県知事登録)が、乙県で宅地建物取引業に従事することとなったため乙県知事に登録の移転の申請をしたときは、移転後新たに5年を有効期間とする宅地建物取引土証の交付を受けることができる。

答え

×
【解説】
前の問題の解説通り、当たらに受ける取引土証の交付の有効期間は、従前の宅建土証の残存期間です。
移転後新たに5年を有効期間とする宅地建物取引土証の交付を受けることができる。が誤りです。

◎取引士②
★宅地建物取引土の登録を受けている者が本籍を変更した場合、遅滞なく、登録をしている都道府県知事に変更の登録を申請しなければならない。

答え

〇
【解説】
本籍も宅建土資格登録簿の登記事項なので、変更があれば、変更の登録が必要です。

★宅地建物取引業者A(甲県知事免許)の専任の取引土がBである場合について、Aが事務所を乙県に移転したため、乙県知事の免許を取得した場合、Bは宅地建物取引土資格登録簿の変更の登録を申請しなければならない。

答え

〇
【解説】
宅建業者が免許が目→宅建業者の免許証番号が変更→取引土の資格登録簿の内容が変更→取引土は変更の登録が必要。

★A社(甲県知事免許)の専任の宅建土がBからCに交代した場合、A社は2週間以内に甲県知事に対して、宅地建物取引業者名簿の変更の届出を行わなければならない。

答え

×
【解説】
本問は、変更の届出の問題です。変更の登録ではありません。
問題文を確認すると、A社は2週間以内に、甲県知事に対し、変更の届出を行わなければならないとあります。
変更の届出は、30日以内であるのに対しt、変更の登録申請は遅滞なくです。
ここからも誤りと判断できます。

★甲県知事から登録を受けている宅建土Aが破産者で復権を得ないものに該当することとなったときは、破産手続き開始の決定があった日から30日以内にAの破産管財人が甲県知事にその旨を届け出なければならならい。

答え

×
【解説】
破産開始の手続きの決定を受けたときは、その日から30日以内に本人が登録している知事に届け出なければならない。
イメージとしては、「宅建土」は宅建業の取引を「自らが行っているわけではない」ので、取引相手はいません。そのため、破産後に自己財産であっても、宅建土自身で整理しなさい！ということです。宅建業者になると、取引相手がいるので、破産管財人(弁護士)が介入します。正解の文章は、「宅建業者A」が破産者で復権を得ないものとなったときは、Aの破産管財人がその旨を届け出なければならない。が正解です。

★宅地建物取引土が家庭裁判所から後見を開始する旨の審判を受けたときは、その後見人は、2週間以内に、その旨を登録をしている都道府県知事に届け出なければならない。

答え

×
【解説】
心身の故障により宅建土の事務を適正に行うことができなくなった→
本人・法定代理人・同居の親族が30日以内に登録知事にその旨を届け出

★宅地建物取引土の氏名等が搭載されている宅地建物取引土資格登録簿は一般の閲覧に供されることはないが、専任の宅地建物取引土は、その氏名が宅地建物取引業者名簿に登載され、当該名簿が一般の閲覧に供される。

答え

×
【解説】
本問は質問内容が2つあります。
宅地建物取引土資格登録簿は一般の閲覧に供されることはない→これは正しいです。
専任の宅地建物取引土は、その氏名が宅地建物取引業者名簿に登載され、当該名簿が一般の閲覧に供される→専任の宅建土の氏名は登載事項となっていないため、誤りです。

★宅建土証の有効期間が満了した場合、免許証は返納不要
消除される→返納
違反した場合→提出　返還の請求があったとき、免許権者は直ちに返還する必要がある。

◎免許の基準・登録の基準①
★法人Bの役員のうち、宅地建物取引業法に違反したところにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していない者がいる場合、Bは免許を受けることができない。

答え

〇
【解説】
法人が宅建業法違反による罰金刑を受け、刑の執行を終えてから5年を経過していない場合、その法人は欠格

★宅地建物取引業者Cは、業務停止処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に、相当の理由なく廃業の届出を行った。この場合、Cは、当該届出の日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。

答え

×
【解説】
業務停止処分を受けた者は欠格事由に該当しない→業務停止処分に違反した者は欠格。
本問は、業務停止処分の問題です。業務停止処分は受けた者か違反した者かで判断します。
当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間とあるので、まだ確定はしていないです。なので、この期間中に廃業届出を行ったとしても、直ちに免許を受けることができます。

◎免許の基準・登録の基準②
★不正手段による免許取得→宅建業者とその役員(聴聞の公示日から60日以内の者)は欠格
聴聞とは言い訳を聞く場所です。
免許取り消し処分事由が
①不正の手段により免許を受けたとき
②業務の停止の処分に違反したとき
③業務停止処分事由に該当し情状が特に重いとき
のいずれかに該当する場合は、その宅建業者は免許取消しから5年間は免許を受けることはできません。
60日以内に法人の役員であった者で当該取消しの日から5年間を経過しない者は、欠格事由に該当します。
これらを「3大悪事事由」と呼ぶと、問題文を解くときに簡単になります。

★宅建土が、刑法第204条の傷害罪により罰金の刑に処せられ、登録が消除された場合は、当該登録が消除された日から5年を経過するまでは、新たな登録を受けることができない。

答え

×
【解説】
登録が消除された日から5年ではなく、刑の執行が終わってから5年です。
ルールに基づいて解くようにするとヒッカケ問題に対応する力がついてきます。

★甲県知事から宅建土証の交付を受けている者が、宅建土としての事務を禁止する処分を受け、その禁止の期間中に本人の申請により登録が消除された場合は、その者が乙県知事で宅地建物取引土資格試験に合格したとしても、当該期間が満了していないときは、乙県知事の免許を受けることはできない。

答え

〇
【解説】
事務禁止処分期間中は登録を受けることができない。
事務禁止処分をうけ、本人が登録消除申請をして登録消除された場合、事務禁止期間が満了していなければ、登録をうけることはできません。
つまり、登録を受けた都道府県知事以外で合格したとしても、事務禁止期間中は登録を受けることができません。

★登録を受けている者で宅建土証の交付を受けていない者が重要事項説明を行い、その情状が特に重いと認められる場合は、当該登録の消除の処分を受け、その処分の日から5年を経過するまでは、再び登録を受けることができない。

答え

〇
【解説】
事務禁止処分事由に該当し、情状が特に重い場合、登録消除処分→登録消除処分を受けた日から5年間は登録欠格です。

◎営業保証金と保証協会①
★事業開始までの流れを再度確認します。
①免許を受ける→②営業保証金を供託する→③供託した旨の届出をする。

★宅地建物取引業者は、免許を受けた日から3月以内に営業保証金を供託した旨の届出を行わなかったことにより国土交通大臣又は都府県知事の催告を受けた場合、当該催告が到着した日から1月以内に届け出をしないときは、免許を取り消されることがある。

答え

〇
【解説】
免許を受けた日から3月以内に営業保証金を供託した届出をしない→免許権者は催告→1月以内に届け出がないとき、免許権者は免許取消ができる。
催告は3月以内に行わなければなりません、そして、1月以内に届け出がないとき、取消ができます。義務ではなく任意です。

★次に、本店と支店の保証金の違いについてです。
営業保証金の場合
本店1000万円、支店500万円
弁済業務保証金の場合
本店60万円、支店30万円
これを問題文の中から本店分と支店分を掛けて合計します。

評価額の基準
金銭、国債　額面の100%
地方債、政府保証債　額面の90%
国土交通省令で定める有価証券　額面の80%

★宅地建物取引業者A(国土交通大臣免許)が営業保証金を供託した旨は、供託所から国土交通大臣あてに通知されることから、Aがその旨を直接国土交通大臣に届け出る必要はない。

答え

×
【解説】
営業保証金を供託したときは、その旨を直接免許権者に届け出なければならない
本問の場合、免許権者である国土交通大臣(主たる事務所の所在地を管轄する国土交通省地方整備局)に直接届出なければなりません。

★宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、甲県内に本店Xと支店Yを設置して、額面金額1000万円の国債証券と500万円の金銭を営業保証金として供託して営業している。Aが新たに支店Zを甲県内に設置したときは、本店Xの最後の最寄りの供託所に政令で定める額の営業保証金を供託すれば、支店Zでの事業を開始することができる。

答え

×
【解説】
営業保証金を利用する場合(新設も増設も同様)：供託→供託した旨の届出→事業開始

★宅地建物取引業の免許を受けた者は、事業を開始した日から3月以内に営業保証金を供託し、その旨を受けた国土交通大臣又は都道府県知事免許に届け出なければならない。

答え

×
【解説】
事業開始のための営業保証金の供託→期限は決まっていない。

★宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、1棟50戸のマンションの分譲を行う案内所を甲県内に設置し、その旨を甲県知事に届け出た後、営業保証金を追加して供託せずに当該案内所において分譲を開始した。

答え

〇
【解説】
供託が必要となるのは事務所を設置した場合で本問は案内所について問われているため、案内所では対象ではない。

★法人である宅地建物取引業者が株主総会の決議により解散することとなった場合、その法人を代表する役員であった者は、その旨を当該解散の日から30日以内に免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

答え

×
【解説】
解散は清算人が解散の日から30日以内に届け出
本問は、解散について、質問されています。
その法人を代表する役員であった者は解散の場合ではなく、合併の時です。
ここも対比して覚えましょう。
解散→清算人
合併→その法人を代表する役員であったもの
30日以内に届け出

★宅建業者が営業保証金を取り戻すために公告をしたときは、2週間以内にその旨を免許権者に届け出なければならず、所定の期間内に債権の申出がなければその旨の証明書の交付を免許権者に請求できる。

答え

×
【解説】
営業保証金の取り戻しをしようとする者（宅建業者）が公告をしたときは、「遅滞なく」、公告した旨を免許権者に届け出なければなりません。
つまり、「２週間以内」という記述が誤りです。また後半部分については、正しい記述です。後半部分が論点となった問題は出題されていませんが、
今後出題される可能性もあるので、併せて覚えておきましょう！
後半部分はどういうことかというと、「公告して、債権者がいなかったことを証明する証明書を免許権者からもらえる」ということです。
この証明書を持って、供託所にいくことで、供託金を取り戻せるわけです！

★営業保証金の還付が行われ、甲県知事から営業保証金の不足額を供託する旨の通知を受けた場合、Ａは通知を受けた日から１週間以内に供託し、供託した日から２週間以内に甲県知事に届出をした場合、宅地建物取引業法違反となる。

答え

×
【解説】
通知を受けた日から2週間以内なので、正しい。
供託した日から2週間以内であるのも正しいので、違反ではない。
よって誤り。

◎営業保証金と保証協会②
★家主Bは、居住用建物の賃貸の管理委託契約を宅地建物取引業者A(甲県知事免許)と締結していたが、Aが借主から収受した家賃を約束期日が過ぎてもBに支払わなかった。この場合、Bは、Aが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有する。

答え

×
【解説】
賃貸物件の管理委託契約は、宅建業に関する取引ではない。→営業保証金の還付の対象ではない。

★Aは、宅地の売買契約の解除に伴い、売主である宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)に対して手付金の返還請求権を有し、媒介業者C(甲県知事免許)に対しては媒介報酬の返還請求権を有する。しかし、B、Cいずれも請求に応じない。Bは営業保証金を供託所に供託しており、Cは宅地建物取引業保証協会に加入していた。この場合、Aは、その権利を実行するため、Bに関しては営業保証金の還付を、Cに関しては弁済業務保証金の還付を、同時に供託所に申し立てることができる。

答え

〇
【解説】
売買契約の解除に伴う手付金・媒介報酬の返還請求権＝宅建業の取引に関する債権→還付請求の対象。
本問は2つのことが聞かれています。
①Aは、媒介業者C(甲県知事免許)に対しては媒介報酬の返還請求権を有する。
②Aは、売主である宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)に対して手付金の返還請求権を有している。
媒介報酬の敷金返還請求権も、手付金の返還請求権もどちらも宅建業に関する取引のため、同時に供託所に申し立てることができます。

★営業保証金制度を利用している宅建業者A(甲県知事免許)は、営業保証金が還付され、営業保証金の不足額を供託したときは、供託所の写しを添附して、30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。

答え

×
【解説】
本問は30日以内が誤りです。2週間以内に、その旨を免許権者に届け出なければなりません。

◎営業保証金と保証協会③
★保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければならない。

答え

×
【解説】
本問は、宅建業者に直接供託所に供託とあるので誤りです。
正しくは、保証協会に納付するように通知しなければなりません。

★宅地建物取引業者は、取引の相手方の権利の実行により営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、通知書の納付を受けた日から2週間以内に不足額を金銭で供託しなければならない。

答え

×
【解説】
不足額を金銭で供託しなければならないが、誤りです。正しくは、金銭以外の国債証券なども可能です。

★保管替えは金銭のみで供託している場合だけしかできません。
国債証券や地方債などの場合、二重供託となり、新供託所(移転後の供託所)に新たに供託しなければなりません。

◎営業保証金と保証協会④
★保証協会は、社員に対して債権を有する場合は、当該社員が社員の地位を失ったときでも、その債権に関し弁済が完了するまで弁済業務保証金分担金をその者に返還する必要はない。

答え

〇
【解説】
社員(社員であった者も含む)が還付充当金等を支払わない場合、保証協会は、その社員に分担金を返還しなくてよいです。

★保証協会は、一般財団法人でなければならない。

答え

×
【解説】
保証協会は国土交通大臣の指定を受けた社団法人で宅建業者のみを社員とする団体です。

★保証協会の社員は、原則、契約成立するまでに社員である旨などを取引相手に説明しなければならない。
例外として、相手方が宅建業者の場合は、供託所等の説明は不要。

◎広告規制
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行った場合、違反となる。

答え

×
【解説】
宅地造成の許可を受けた後であれば、工事完了前でも広告できます。
本問の「工事に必要とされる許可等の処分があった」とは、許可を受けたと解釈することができます。

★建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。

答え

×
【解説】
転貸主は、取引に該当しない→宅建業方法の適用がない→取引態様を明示しなくてよい

◎媒介契約①
媒介の基本的な考え方は以下の通りです。これは絶対に頭に入れましょう。
専属専任媒介契約---5日以内(休業日を除く。)→つまり休業日は含まれない。
報告の期間は、1週間に1回以上
専任媒介契約---7日以内(休業日を除く。)→つまり休業日は含まれない。
報告の期間は、2週間に1回以上
一般媒介契約---7日以内(休業日を除く。)→つまり休業日は含まれない。
指定流通機構の登録
専属専任媒介契約と専任媒介契約は必ず登録する義務がある。
一般媒介契約は、任意。ただし、書面に指定流通機構に登録するか否かを記載しなければならない。
期間
専属専任媒介---3月を超えない範囲
専任媒介契約---3月を超えない範囲
一般媒介契約---期間の定めなし。1年でも何年でもよい。

★宅建業者Ａが、Ｂ所有地の売買の媒介の依頼を受け、Ｂと専任媒介契約を締結した。Ａは、Ｂの申出に基づき、「契約の有効期間を６月とする」旨の特約をしたときでもその期間は３月となる。

答え

〇
【解説】
専任媒介契約の有効期間は最長3ヶ月です。それより長い期間で特約しても3ヶ月に短縮されます。このルールは、お客さんを保護するためです。専任媒介契約を締結して、もし、媒介業者がしっかり募集活動をしなかったら、依頼者は困りますよね。

でも、3ヶ月という規定があれば、3ヶ月を経過した時点で、他の業者に代えることができます！だから、「専任媒介契約の有効期間は最長3ヶ月」というルールがあるんです！ちなみに、専属専任媒介契約も同じです！
一方、
一般媒介契約は、有効期間のルールはないため、どれだけ長くても、また、短くても構いません。
その理由は、他の媒介業者に自由に頼めるからです。もし、媒介業者がしっかり募集活動をしなかったら、他の媒介業者に頼めばいいだけだからです。
だから、有効期間をあえて短くしばる必要はないんです！

◎媒介契約②
★媒介依頼を受けた宅建業者が、一定事項を指定流通機構に登録しなければならないのは
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介のどれか？

答え

専任媒介、専属専任媒介の二つ

【解説】
専任媒介、専属専任媒介の二つ
（解答：専任媒介、専属専任媒介の２つ）

一般媒介は指定流通機構に登録する義務はありません。

ただし、一般媒介であっても、
媒介契約を締結する際、書面に「指定流通機構に登録するのか否か」を記載しなければなりません。

★宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介に関する広告をするときは、一般媒介なのか専任媒介なのかの別を明示しなければならない。

答え

×
【解説】
広告する際、取引態様の別（売主、媒介、代理等）を示さないといけませんが、
媒介の具体的な内容（一般媒介、専任媒介）までは明示する必要はありません。
意外と盲点ではないかと思います！
出題されたら、間違えそうなヒッカケ問題ですね！
注意しましょう！

★宅地建物取引業者Aが、B所有建物の売買の媒介の依頼を受け、Bと一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結した場合について、「Bが、A以外の宅地建物取引業者に重ねて売買の媒介の依頼をする際は、Aに通知しなければならない」旨の定めをしたときは、その定めは無効である。

答え

×
【解説】
一般媒介の中で、「重ねて売買の媒介の依頼をする際は、Aに通知しなければならない」これを明示型といいます。
一般媒介契約には、日明示型と明示型の2種類があり、違いは、下表で確認しましょう。
明示型---依頼者は他の業者に重ねて代理・媒介を依頼できるが、依頼した場合に、依頼した宅建業者名を明示する義務がある。
非明示型---依頼者は他の業者に重ねて代理・媒介を依頼でき、依頼しても、依頼した宅建業者名を明示する必要がない。

◎重要事項説明（35条書面）①
★宅地の売買の媒介を行う場合、売買の各当事者すなわち売主及び買主に対して、書面を交付して重要事項として説明しなければならない。

答え

×
【解説】
重要事項を説明する相手、買主や借主などの物件を使用する者に行います。
本問のように売主や貸主は行わなくて大丈夫です。

★宅建土証の提示と従業者証明書の提示
宅建土証：重要事項説明の際は請求がなくても掲示→怠れば10万円以下の過料
従業者証明書→取引の関係者の請求があったときは宅建土証を掲示しなければならない。

★宅建土証の有効期間が満了→宅建土としての事務を行えない→35条書面への記名もできない
宅建土の有効期間が満了した場合、都道府県知事に返納しなければならない。
この返納義務に違反すると10万円いかの過料です。

★次の記述は違反するか、違反しないか。「本日は重要事項の説明を行うためにお電話しました。お客様はIT環境をお持ちでなく映像を見ることができないとのことですので、宅地建物取引土である私が記名した重要事項説明書は現在お住いの住所に郵送いたしました。このお電話にて重要事項の説明をさせていただきますので、お手元でご覧いただきながらお聞き願います。

答え

×
【解説】
電話のみの方法では行うことが出来ない。
対面ではなく、テレビ会議やテレビ電話等で重説を行う場合宅建土及び重説の説明を受けようとする者が、図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像がみることができ、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施しなければいけません。
本問の電話では、映像や双方でやり取りできる環境ではにため、誤りです。

◎重要事項説明（35条書面）②
★自ら売主となる新築住宅の売買において、重要事項の説明時点で契約不適合を担保すべき責任の履行に関する責任保険の契約を締結する予定であることは重要事項として説明したが、当該責任保険の概要については説明しなかった。

答え

×
【解説】
注意してほしいのは、責任保険の概要については、説明は不要です。
また売買の場合のに関係するため、貸借も場合は不要です。

売買契約で、保険契約を締結する場合は、①保険を行う機関の名称又は商号②保険期間③保険金額④保険の対象となる範囲を説明しなければいけません。

★宅地建物取引業者は、マンションの1戸の貸借の媒介を行う場合、建築基準法に規定する容積率及び建蔽率に関する制限があるときは、その制限内容を重要事項として説明しなければならない。

答え

×
【解説】
建物の貸借→建物を建てない→法令上の制限のほとんど(容積率や建ぺい率を含む)が説明不要
貸借の場合は、建物を建てないため、制限がある場合でも、説明は不要です。

★甲士が都市計画法による第二種低層住居専用地域に指定されている場合で、その制限について宅地建物取引業法第35条の規定による重要事項説明をするとき、宅建業者Aは、甲地の買主Bに対して、低層の住宅が建築できることを告げれば足りる。

答え

×
【解説】
何メートルまでの建物を建てることができるかなどを説明しなければなりません。本問のように低層住宅が建築できることを告げるだけでは不十分です。

★建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第1項に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。

答え

〇
【解説】
建築基準法の制限→建物の貸借では重要事項説明は不要
建物の借主は建物を変えることはないので、説明不要です。

◎重要事項説明（35条書面）③
★建物の貸借の媒介を行う場合、宅建業者は、当該貸借に係る契約の終了時において清算することとされている敷金の清算に関する事項について、重要事項として説明しなければならない。

答え

〇
【解説】
貸借について、敷金等の契約終了時における金銭の精算に関する事項は35条書面の記載事項です。
内容等は、賃料の滞納がある場合、敷金が充当されるであったり、退去時のクリーニング費用は借主が負担し、敷金が充当されるなどの敷金に関する精算についての内容があれば説明します。

★宅地建物取引業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う場合について、敷金の授受の定めがあるときは、その敷金の額、契約終了時の敷金の精算に関する事項及び金銭の保管方法を重要事項として説明しなければならない。

答え

×
【解説】
敷金等の契約終了時における金銭の精算に関する事項に金銭の保管方法は含まれません。

★建物の貸借の媒介を行う場合、台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況を重要事項として説明しなければならない。

答え

〇
【解説】
台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況は建物の貸借の場合のみ35条書面の記載事項
建物の売買・交換の場合は説明不要です。このあたり、ひっかけてきそうなので、注意しましょう。

★自ら売主として、マンション(建築工事完了前)の分譲を行うに当たり、建物の完成時における当該マンションの外壁の塗装については重要事項として説明しなくてもよいが、建物の形状や構造については平面図を交付して説明しなければならない。

答え

×
【解説】
未完成物件の場合、菅誠二における形状・構造は35条書面の記載事項

★自ら売主として、マンションの分譲を行うに当たり、管理組合の総会の議決権に関する事項については、管理規約を添付して重要事項として説明しなければならない。

答え

×
【解説】
管理組合の総会の議決権に関する事項については、35条書面の記載事項ではない。
これはそのまま覚えましょう。

◎37条書面①
★宅建業者Aは、売主を代理して宅地の売買契約を締結した際、買主にのみ37条書面に交付すれば足りる。

答え

×
【解説】
宅建業者が売主を代理して買主と契約を締結した場合、
売主と買主の双方に37条書面を交付
売主←―→買主
　＼業者A／

◎37条書面②
★宅建業者Aが自ら貸主として宅地の定期建物賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払い方法についての定めがあるとき、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、貸主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。

答え

×
【解説】
代金・交換差金の額、支払い時期、支払い方法→37条書面に必ず記載

★宅地建物取引業者Aは、宅地の貸借を媒介し、契約が成立した場合、37条書面に借賃の額並びにその支払いの時期及び方法を記載しなければならない。

答え

〇
【解説】
借賃の額並びにその支払いの時期及び方法---37条書面のみ記載事項

◎8種制限①
まず、クーリングオフができない場所について覚える必要があります。
これらに該当しなければ×というように判断をしていきます。

クーリングオフが出来ない場所
場所的要件
①取引に関係する宅建業者の事務所
②案内所(モデルルーム等)
テナント張りの案内所はクーリングオフが出来ない場所ではありません
③継続的地業務を行うことができる施設で事務所以外の場所
④成年の専任の宅建土を置くべき場所で説明後、土地に定着した展示会など土地に定着する建物で申込みをした場合
⑤買主から申し出た場合における買主の自宅や勤務先
⑥書面で告げられた日から8日を経過した時
※口頭で告げた場合は期間はスタートしません
⑦買主の物件の引き渡しをうけ、かつ代金全額を支払ったとき
※どちらか片方の場合は、該当しません。

★宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bは自ら指定した知人の宅地建物取引業者C(CはAから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼を受けていない)の事務所で買受の申込をし、その際にAからクーリングオフについて何も告げられず、翌日、Cの事務所で契約を締結した場合、Bは売買契約を解除することができない。

答え

×
【解説】
取引に関係ない宅建業者で申し込み→クーリングオフできない場所に該当しない
書面で告げられていない→クーリングオフできない場合に該当しない

◎8種制限②
★宅建業者A社が、自ら売主として宅建業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bは、宅地の売買契約締結後に速やかに建物請負契約を締結したいと考え、自ら指定した宅建業者であるハウスメーカー(A社より当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない。)の事務所において買受けの申込をし、A社と売買契約を締結した。その際クーリング・オフについてBは書面で告げられた。その6日後、Bが契約の解除の書面をA社に発送した場合、Bは売買契約を締結することができる。

答え

〇
【解説】
ハウスメーカーはクーリングオフができない場合に1つも該当しないです。→クーリングオフができます。
クーリングオフは発送した時点で解除の効力は発生するので、日数は関係ないです。

クーリングオフの理解ができたら、次に完成物件と未完成物件の数字を覚える必要があります。
これを覚えないと、計算できないので、確実に覚えましょう。
未完成物件
代金の5%以下かつ1000万円以下の場合
完成物件
代金の10%以下かつ1000万円以下の場合

★宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅建業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる売買契約の解除があった場合でも、Aが契約の履行に着手していれば、AはBに対して、それに伴う損害賠償を請求することができる。

答え

×
【解説】

Aが契約の履行に着手していればというのはヒッカケです。
本問はクーリングオフと手付解除のことについてきかれているため、そもそも別問題のため誤りです。

◎8種制限③
★宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅建業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bは、宅地の売買契約締結後に速やかに建物請負契約を締結したいとアｋン替え、自ら指定した宅建業者であるハウスメーカー(A社より当該宅地の売却について代理人又は媒介の依頼は受けていない。)の事務所において買受けの申込をし、A社と売買契約を締結した。その際、クーリング・オフについてBは書面で告げられた。その6日後、Bが契約の解除の書面をA社に発送した場合、Bは売買契約を解除することができる。

答え

〇
【解説】
クーリングオフができない場所に1つも該当しない→クーリングオフができる
クーリングオフは発送したときに解除の効力が発生します。

本問は、ハウスメーカーでの申し込み場所です。これはクーリングオフが出来ない場所には該当しません。
次に期間です。6日後に、契約の解除の書面を発送した場合。8日以内なので解除可能です。
発信主義をとっているので、8日以内までなら可能です。

★宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと宅地の売買契約を締結した。Aは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払いをBに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額をBに返還することが記載されていなければならない。

答え

〇
【解説】
クーリングオフによる解除は宅建業者は損害賠償金や違約金の請求はできないです。
手付金なども返還しなければ、なりません。

◎8種制限④

◎8種制限⑤

◎住宅瑕疵担保履行法

◎報酬①

◎報酬②

◎報酬③

◎監督・罰則①

◎監督・罰則②

行番号	1	2	3	4	5	6	7	8	9
用途制限	低層\|田園	中高層	住居1\|2	準住居	近隣商業	商業地域	準工業	工業	工業専用
①住宅街、図書館老人ホーム									×
②幼稚園、小、中、高								×	×
③大学、病院	×\|×							×	×
④ボーリング場スケート場	×\|×	×							×
⑤ホテル、旅館	×\|×	×						×	×
⑥マージャン、パンチコ	×\|×	×	×\|						×
⑦カラオケボックスダンス	×	×	×\|
⑧1ha超の店舗大型集客施設	×\|×	×	×\|×	×				×	×
⑨倉庫	×\|×	×	×\|×
⑩キャバレー、料理店	×\|×	×	×\|×	×				×	×
⑪200㎡未満の劇場、映画館	×\|×	×	×\|×					×	×
⑫200㎡以上の劇場、映画館	×\|×	×	×\|×	×				×	×

目次

①理解力を深めるために必須語呂合わせ

②罰則まとめ

③権利関係

④宅建業法

法令上の制限

⑥税・その他